La obligación de secreto del administrador.
El objeto de este artículo no es defender posición alguna, sino argumentar, dejando a parte los importes de multas, porqué estamos los administradores en una posición difícil y nada sencilla de la defensa de los intereses de nuestros clientes "Las comunidades" frente a las exigencias de particulares, vecinos, vendedores, compradores, y demás personas interesadas.
Cesiones de datos de carácter personal. Se entiende por cesión de datos de carácter personal toda revelación de datos realizada a favor de una persona distinta del interesado.El administrador sólo podrá ceder y/o comunicar los datos personales de los comuneros a terceras personas si cuenta con el consentimiento de los afectados, a menos que dicha cesión o comunicación de datos encuentre amparo legal en los supuestos que, por vía de excepción, se contienen en la normativa de protección de datos.
Este tema lleva a la paradoja de que como administradores debemos negar la cesión de determinados datos ,incluso a los presidentes de la comunidad
Deber de secreto. En el tratamiento de datos de carácter personal, se debe garantizar el cumplimiento del deber de secreto. Este deber, que incumbe a los responsables de las comunidades y a los administradores que intervengan en cualquier fase del tratamiento, comporta que no puedan revelar ni dar a conocer su contenido, teniendo el deber de guardarlos.
¿Que pasa si un vecino,cualquier vecino, no se distingue entre presidente/a o no, pide los datos de otro?
Se podrán dar ,si se cuenta con el consentimiento del vecino afectado.
¿Hay que autorizar al Administrador para hacer uso para su profesión de los datos de los vecinos?
No , explícitamente, aunque se suelen solicitar mediante un formulario. Otra categoría y tratamiento tienen los datos como cuentas bancarias, de los que se exigirá la autorización para el banco, mediante el documento SEPA.
EN NINGÚN CASO SE PUEDEN DAR TRASLADO DE DATOS DE TRABAJADORES.
Nº de Seg.Social , Partes de baja, detalles de minusvalías, etc; que sólo podrán ser cedidos a los organismos oficiales correspondientes.
¿Y cuando se piden Actas,fotocopias de las mismas, etc?
EL ADMINISTRADOR NO ESTÁ OBLIGADO A ENTREGAR AL PROPIETARIO LA DOCUMENTACIÓN
Así deja sentado este criterio la Audiencia Provincial de Madrid en la sentencia de 15 de octubre de 2015
El derecho a la información de cada uno de los copropietarios de una Comunidad de Propietarios se traduce en que puedan acudir a la oficina del administrador a examinar o comprobar la documentación relativa al funcionamiento de la Comunidad.
Sin embargo, este derecho no se traduce en la obligación del Administrador de “entregar” a uno o varios comuneros la documentación que aquél está obligado a conservar (art. 20 LPH) sino en un derecho de acceso a dicha información.
Este criterio es mantenido desde hace tiempo por el CAFMadrid que incluso delimita temporalmente este derecho de acceso a la información por parte de los propietarios adoptando a este respecto por parte de la Comisión de Unificación de Criterios Profesionales y nueva LPH el siguiente acuerdo de carácter informativo, no vinculante:
“(…) Establecido este punto, la exhibición o puesta a disposición de la documentación a cualquier propietario no es en todo momento del ejercicio económico. En este sentido, debe establecerse un periodo de consulta que se recomienda coincida con los días previos a la celebración de la Junta General Ordinaria de Propietarios p.ej. 15 días. Fuera de este plazo, se exhibirá la documentación siempre y cuando haya una causa que lo justifique (…).”
Roj: SAP M 13953/2015 - ECLI:ES:APM:2015:13953
Id Cendoj: 28079370112015100313
Órgano: Audiencia Provincial
Sede: Madrid
Sección: 11
Nº de Recurso: 634/2014
Nº de Resolución: 297/2015
Procedimiento: Recurso de Apelación
Tipo de Resolución: Sentencia
(...)
SOBRE "EL derecho de información de los copropietarios."
Por lo que se refiere a la extensión o contenido del derecho de información de cada uno de los copropietarios de una Comunidad de Propietarios, hay que decir que éste deriva de la obligación que el artículo 20 LPH impone al administrador de la Comunidad ( (e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad ). Se trata de un "derecho de acceso" a la información que conserva y custodia el Administrador de la Comunidad, cuya dinámica no necesita que se tenga que acudir a la analogía del derecho de información de los socios de una sociedad de capital, como ya se apuntaba en la STS núm. 376/1993 de 16 de abril (RJ 1993/2887). Criterio que es mantenido más recientemente ( STS núm. 426/2011 de 28 de junio (RJ 2011/5842), que recalca que << ni del espíritu del artículo 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , en su texto vigente, tras la Ley de 23 de febrero de 1988 [hoy artículo 16.2 LPH , tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril], puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas>>). Nada impide que un copropietario pueda acudir a la oficina del administrador a examinar o comprobar la documentación relativa al funcionamiento de la Comunidad. Pero eso no significa que el Administrador (o la Comunidad a través de él) esté obligada a "entregar" a un copropietario, o a varios copropietarios, la documentación que aquel está obligado a conservar, con el gasto que ello puede conllevar y con el riesgo de deterioro o pérdida que se puede generar.(...)
Se podría seguir hablando mucho sobre el tema, y sin duda se hará, pero en la lógica de la sencillez del día a día,
Carlos Giménez Pachón
El objeto de este artículo no es defender posición alguna, sino argumentar, dejando a parte los importes de multas, porqué estamos los administradores en una posición difícil y nada sencilla de la defensa de los intereses de nuestros clientes "Las comunidades" frente a las exigencias de particulares, vecinos, vendedores, compradores, y demás personas interesadas.
Cesiones de datos de carácter personal. Se entiende por cesión de datos de carácter personal toda revelación de datos realizada a favor de una persona distinta del interesado.El administrador sólo podrá ceder y/o comunicar los datos personales de los comuneros a terceras personas si cuenta con el consentimiento de los afectados, a menos que dicha cesión o comunicación de datos encuentre amparo legal en los supuestos que, por vía de excepción, se contienen en la normativa de protección de datos.
Este tema lleva a la paradoja de que como administradores debemos negar la cesión de determinados datos ,incluso a los presidentes de la comunidad
Deber de secreto. En el tratamiento de datos de carácter personal, se debe garantizar el cumplimiento del deber de secreto. Este deber, que incumbe a los responsables de las comunidades y a los administradores que intervengan en cualquier fase del tratamiento, comporta que no puedan revelar ni dar a conocer su contenido, teniendo el deber de guardarlos.
¿Que pasa si un vecino,cualquier vecino, no se distingue entre presidente/a o no, pide los datos de otro?
Se podrán dar ,si se cuenta con el consentimiento del vecino afectado.
¿Hay que autorizar al Administrador para hacer uso para su profesión de los datos de los vecinos?
No , explícitamente, aunque se suelen solicitar mediante un formulario. Otra categoría y tratamiento tienen los datos como cuentas bancarias, de los que se exigirá la autorización para el banco, mediante el documento SEPA.
EN NINGÚN CASO SE PUEDEN DAR TRASLADO DE DATOS DE TRABAJADORES.
Nº de Seg.Social , Partes de baja, detalles de minusvalías, etc; que sólo podrán ser cedidos a los organismos oficiales correspondientes.
¿Y cuando se piden Actas,fotocopias de las mismas, etc?
EL ADMINISTRADOR NO ESTÁ OBLIGADO A ENTREGAR AL PROPIETARIO LA DOCUMENTACIÓN
Así deja sentado este criterio la Audiencia Provincial de Madrid en la sentencia de 15 de octubre de 2015
El derecho a la información de cada uno de los copropietarios de una Comunidad de Propietarios se traduce en que puedan acudir a la oficina del administrador a examinar o comprobar la documentación relativa al funcionamiento de la Comunidad.
Sin embargo, este derecho no se traduce en la obligación del Administrador de “entregar” a uno o varios comuneros la documentación que aquél está obligado a conservar (art. 20 LPH) sino en un derecho de acceso a dicha información.
Este criterio es mantenido desde hace tiempo por el CAFMadrid que incluso delimita temporalmente este derecho de acceso a la información por parte de los propietarios adoptando a este respecto por parte de la Comisión de Unificación de Criterios Profesionales y nueva LPH el siguiente acuerdo de carácter informativo, no vinculante:
“(…) Establecido este punto, la exhibición o puesta a disposición de la documentación a cualquier propietario no es en todo momento del ejercicio económico. En este sentido, debe establecerse un periodo de consulta que se recomienda coincida con los días previos a la celebración de la Junta General Ordinaria de Propietarios p.ej. 15 días. Fuera de este plazo, se exhibirá la documentación siempre y cuando haya una causa que lo justifique (…).”
Roj: SAP M 13953/2015 - ECLI:ES:APM:2015:13953
Id Cendoj: 28079370112015100313
Órgano: Audiencia Provincial
Sede: Madrid
Sección: 11
Nº de Recurso: 634/2014
Nº de Resolución: 297/2015
Procedimiento: Recurso de Apelación
Tipo de Resolución: Sentencia
(...)
SOBRE "EL derecho de información de los copropietarios."
Por lo que se refiere a la extensión o contenido del derecho de información de cada uno de los copropietarios de una Comunidad de Propietarios, hay que decir que éste deriva de la obligación que el artículo 20 LPH impone al administrador de la Comunidad ( (e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad ). Se trata de un "derecho de acceso" a la información que conserva y custodia el Administrador de la Comunidad, cuya dinámica no necesita que se tenga que acudir a la analogía del derecho de información de los socios de una sociedad de capital, como ya se apuntaba en la STS núm. 376/1993 de 16 de abril (RJ 1993/2887). Criterio que es mantenido más recientemente ( STS núm. 426/2011 de 28 de junio (RJ 2011/5842), que recalca que << ni del espíritu del artículo 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , en su texto vigente, tras la Ley de 23 de febrero de 1988 [hoy artículo 16.2 LPH , tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril], puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas>>). Nada impide que un copropietario pueda acudir a la oficina del administrador a examinar o comprobar la documentación relativa al funcionamiento de la Comunidad. Pero eso no significa que el Administrador (o la Comunidad a través de él) esté obligada a "entregar" a un copropietario, o a varios copropietarios, la documentación que aquel está obligado a conservar, con el gasto que ello puede conllevar y con el riesgo de deterioro o pérdida que se puede generar.(...)
Se podría seguir hablando mucho sobre el tema, y sin duda se hará, pero en la lógica de la sencillez del día a día,
- Se deberá exponer la finalidad de la consulta.
- Pedir cita para consultar la información (el administrador trabaja para la finca, no para cada vecino de forma particular)
- De la que nunca se dará copia , por regla general, ni se permitirá sacar fotocopias o fotografías.
- Solicitudes por agente judicial y juzgados. En procedimiento.
- para el desarrollo lógico de administrar la finca... Compañías de seguros, abogados de la comunidad, fuerzas de seguridad, bomberos, etc
Carlos Giménez Pachón
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